Ενοίκια στην Αττική: Ο χάρτης των ακριβών-φτηνών περιοχών

Eνδιαφέρον παρουσιάζει η χαρτογράφηση από το πανελλαδικό δίκτυο κτηματομεσιτών E-Real Estates των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων στον Νομό Αττικής. Η γενική εικόνα όσον αφορά τις τιμές μίσθωσης διαμερισμάτων από 70 τ.μ. έως 110 τ.μ., 1ου και 2ου ορόφου, είναι ότι οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης παραμένουν κυρίως σταθερές, είτε παρουσιάζουν ελαφρές μειώσεις – αυξήσεις.

Το μεγαλύτερο πρόβλημα που καταγράφεται και τη φετινή χρονιά είναι η πολύ μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων προς μίσθωση, ιδίως για ακίνητα έως 15 ετών (δηλαδή ακίνητα κατασκευής μετά το 2005).

Οπως αναφέρει στο imerisia.gr ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του E-Real Estates, «τα ακίνητα μεγαλύτερης ηλικίας, άνω των 15 ετών, είναι κυρίως ακίνητα κατασκευής από το 1975 έως το 1990, σε μεγάλο ποσοστό μερικώς ή/και ολικώς ανακαινισμένα που σε πολλές περιπτώσεις, λόγω της έλλειψης διαθέσιμων ακινήτων, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης αγγίζουν τις ζητούμενες τιμές διαμερισμάτων έως 15 ετών. Πιέσεις των ζητούμενων τιμών μίσθωσης καταγράφονται κυρίως στα παλαιά ακίνητα άνω των 30 ετών, μη ανακαινισμένα διαμερίσματα που δεν κατάφεραν να μισθωθούν το προηγούμενο διάστημα».

Παράλληλα, προσθέτει ότι αρκετοί ιδιοκτήτες κυρίως σε περιοχές όπως στο Ηράκλειο Αττικής και στο Μαρούσι διαθέτουν τα διαμερίσματά τους σε μεγάλο ποσοστό κυρίως επιπλωμένα, στοχεύοντας σε στελέχη εταιρειών λόγω του ότι στην περιοχή εδρεύουν πολλές επιχειρήσεις. Παρόμοια και η εικόνα στην περιοχή του Παπάγου, όπου οι ιδιοκτήτες στοχεύουν σε στρατιωτικούς που μετατίθενται στην Αθήνα και κυρίως στο Αρχηγείο.

Το ευχάριστο γεγονός σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια είναι ότι τα περισσότερα ακίνητα παλαιάς κατασκευής είναι είτε μερικώς ανακαινισμένα, είτε ολικώς. Ουσιαστικά, τα ακίνητα που διατίθενται είναι ακίνητα υψηλότερης ποιότητας σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια.

Στόχος το… Airbnb

Σύμφωνα με την ίδια έρευνα, η μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων ακόμη και μεγαλύτερης ηλικίας άνω των 15 ετών έγκειται στο ότι τα περισσότερα διαμερίσματα έχουν νοικιαστεί τα προηγούμενα χρόνια και τα διαθέσιμα ακίνητα σήμερα είναι κυρίως ακίνητα που είτε οι ιδιοκτήτες είχαν στοχεύσει στη βραχυχρόνια μίσθωση, είτε το ακίνητο ξενοικιάστηκε και οι ιδιοκτήτες για να αυξήσουν το ζητούμενο μίσθωμα και ταυτόχρονα να συντηρήσουν τη περιουσία τους, προέβησαν σε ανακαίνιση είτε με ίδια κεφάλαια που σήμερα μέσω της ζητούμενης τιμής μίσθωσης ευελπιστούν στην απόδοσή τους, είτε μέσω προγραμμάτων «Εξοικονομώ».

Η μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων έως 15 ετών οφείλεται κυρίως στην ανύπαρκτη οικοδομική δραστηριότητα τα χρόνια των μνημονίων και ταυτόχρονα στο γεγονός ότι οι κατασκευαστές νεόδμητων διαμερισμάτων στοχεύουν στην πώληση του ακινήτου και όχι στην ενοικίασή του.

Παράλληλα, ακόμη και τα ακίνητα έως 15 ετών που τα προηγούμενα χρόνια είχαν μείνει στα αζήτητα, είτε μισθώθηκαν και οι ενοικιαστές ανανεώνουν το μισθωτήριο συμβόλαιο όλα αυτά τα χρόνια, είτε με την επανεκκίνηση της κτηματαγοράς πουλήθηκαν.

Οι μεγάλες αυξήσεις στα ενοίκια

Η μεγάλη αύξηση των ενοικίων οφείλεται κυρίως στη συσσώρευση πολλών ετών τόσο της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης, αλλά και στη μη δυνατότητα των ενδιαφερομένων να επενδύσουν στην αγορά ακινήτου για τη κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης.

Μην ξεχνάμε, όπως σημειώνει ο κ. Μπάκας, ότι από το 2009 και έπειτα οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών (400 εκατ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17 δισ. ευρώ), με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή.

Κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 άνθρωποι-οικογένειες αναζητούν κατοικία. Ορισμένοι από αυτούς προ κρίσης επέλεγαν την αγορά ακινήτου. Άρα μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000-200.000 κατοικίες, σε μια περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα -η ανέγερση νέων πολυκατοικιών- ήταν ανύπαρκτη, την ίδια χρονική περίοδο που η βραχυχρόνια μίσθωση κέρδιζε συνεχώς έδαφος.

Το πρόβλημα στέγασης για τα επόμενα χρόνια

Η άμεση ανάγκη για στέγαση, η συσσωρευμένη ζήτηση, η μη ύπαρξη νέων οικοδομών και ταυτόχρονα η μη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων από τα τραπεζικά ιδρύματα (που πλέον ζητούν το 25%-30% ίδια συμμετοχή από τον δανειολήπτη στην αγορά του ακινήτου), σε συνάρτηση με τους σημερινούς μισθούς και την αύξηση των εξόδων για τον οικογενειακό προϋπολογισμό με έμμεσους ή/και άμεσους φόρους μέσα στη δεκαετία, οδήγησαν στη σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς όσο αφορά τις μισθώσεις.

Γενικότερα, το πρόβλημα της στέγασης είτε για διαμερίσματα μεγαλύτερης επιφάνειας 70 τ.μ.-110 τ.μ., είτε μικρότερης έως 60 τ.μ., θα μας απασχολήσει ιδιαίτερα τα επόμενα χρόνια, αν δεν υπάρξουν άμεσα φορολογικά κίνητρα για τους ιδιοκτήτες, που ουσιαστικά θα αποτρέπουν την αυξητική τάση των ζητούμενων μισθωμάτων των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων.

Η ζήτηση για ενοικίαση είναι καθημερινά αυξανόμενη, με τους ενδιαφερόμενους να προβαίνουν σε πολύ καλή αναζήτηση κατοικίας στοχεύοντας στην ευκαιρία, είτε στον ιδιοκτήτη που θα διαπραγματευτεί το ζητούμενο μηνιαίο μίσθωμα όταν οι ενδιαφερόμενοι ενοικιαστές είναι φερέγγυοι και δεν κινδυνεύει να χάσει ενοίκια.

Μην ξεχνάμε ότι τους τελευταίους 18-24 μήνες, δηλαδή το διάστημα που καταγράφηκε ραγδαία αύξηση των ζητούμενων μισθωμάτων, αυξήθηκαν και τα «φέσια» στα ενοίκια.

ΝΟΤΙΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates
*Οι ζητούμενες τιμές αφορούν τα διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα από 70 τ.μ. έως 95 τ.μ., 1^ου έως 2^ου ορόφου.

#ΑΤΤΙΚΗ

#pressgreece